Quel est le délai de rétractation d’un compromis de vente ?

Un acquéreur bénéficie d'un droit de rétractation de dix jours calendaires qu'il peut exercer sans avoir besoin de donner un motif particulier. Tout acheteur particulier qui achète un bien immobilier en bénéficie, que la vente soit conclue entre particuliers ou chez un notaire. Cela permet à l'acheteur de revenir sur sa décision sans aucune pénalité. Depuis la loi Macron du 8 août 2015, le délai de rétractation de l'acquéreur est porté à dix jours, au lieu de sept. Un vendeur, quant à lui, ne dispose pas de ce droit. Une fois le compromis de vente signé, il s’engage auprès de l'acquéreur et ne peut donc revenir sur sa décision. Dans cet article, nous abordons le délai de rétraction et ses modalités. Nous évoquerons les clauses suspensives et enfin s’il est possible de rallonger ou raccourcir le délai entre la signature du compromis et l’acte définitif.

Le délai de rétractation et ses modalités

Définition du délai de rétractation

L’article L 271-1 du Code de la Construction prévoit que l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Durant cette période, l’acheteur peut renoncer à l’acquisition du bien pour lequel il a signé une promesse de vente ou un compromis, sans avoir à se justifier ni verser d’indemnisation au vendeur. C’est ce que l’on appelle exercer son droit de rétractation. Ce dernier commence à courir :

•          soit le lendemain de la présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte d’avant-contrat ;
•          soit le lendemain de la remise en main propre du compromis ou de la promesse par le notaire ou l’agent immobilier chargé de la transaction.

Notez que si le dixième jour du délai de rétractation tombe le week-end ou un jour férié, la fin du délai de rétractation est reportée au premier jour ouvrable qui suit.

Modalités du délai de rétractation

Afin d’exercer son délai de rétraction en toute légalité et obtenir l’annulation de la vente, l’acheteur est tenu de respecter quelques formalités :

• l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant son souhait de renoncer à l’achat du bien concerné ;
• la lettre de renonciation doit être envoyée dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat.

Si l’acquéreur a bien respecté le formalisme pour exercer son droit de rétractation, alors ce dernier devient opposable au vendeur. De fait, la vente est annulée et l’acheteur est dégagé de ses obligations. Cette disposition légale protège les acquéreurs d’éventuels coups de tête  lourds de conséquences ! À l’issue du délai de rétractation, l’acquéreur s’engage à acheter le bien sous certaines conditions stipulées dans le contrat. En effet, l’avant-contrat prévoit la rédaction de conditions suspensives qui permettent l’annulation de la vente immobilière.

Les autres clauses d’annulation du compromis de vente

L’annulation du compromis par application de la clause sur la condition suspensive

Si l’acquisition du bien est soumise à l’obtention d’un crédit bancaire, le compromis de vente doit le mentionner dans une clause. Le compromis doit spécifier également que la vente ne peut avoir lieu si le prêt bancaire n’est pas obtenu par l’acheteur. Lorsque le prêt est refusé, la vente n’a pas lieu : le compromis est annulé. L’acquéreur ne doit pas indemniser le vendeur pour l’annulation du compromis par jeu de la condition suspensive. En revanche, il incombe à l’acquéreur de prouver qu’il n’a pas pu obtenir le prêt bancaire attendu. Lorsque pour cette cause, le compromis de vente est annulé, alors le vendeur doit rembourser à l’acheteur potentiel, les sommes qu’il avait versées, et ce, sans retenue ni indemnité.

La clause de dédit

Si la loi protège les acquéreurs en matière d’annulation de vente immobilière, les vendeurs disposent quant à eux de la clause de dédit. Intégrée au compromis de vente, elle prévoit une indemnisation du vendeur dans le cas où l’acheteur souhaite annuler la vente pour des raisons autres que celles prévues dans l’avant-contrat. Dans ce cas, le vendeur invoque le fait d’être lésé par l’annulation de la vente et obtient de l’acquéreur le versement d’une indemnisation pour le préjudice subi, dont le montant varie entre 5 et 10 % du montant de la transaction. Le dépôt de garantie versé par l’acheteur peut servir à régler la somme due.

Le droit de préemption

Si la commune souhaite faire valoir son droit de préemption, elle est alors en droit de passer outre l'acquéreur qui a signé le compromis de vente avec le vendeur en se plaçant avant lui, en ordre de priorité, pour acquérir le bien.

Délai entre compromis de vente et acte de vente définitif

On considère généralement qu'il s'écoule un délai minimum de 3 mois entre la signature du compromis de vente et de l'acte de vente définitif :

• le délai de rétractation de 10 jours au bénéfice de l'acquéreur ;
• la réalisation des conditions suspensives qui conditionne la signature de l'acte de vente ;
• les pièces justificatives à annexer au dossier.

Il est tout-à-fait envisageable de rallonger ou raccourcir le délai entre le compromis de vente et l'acte définitif, exception faite :

• du délai de rétractation de l'acquéreur d'une durée incompressible de 10 jours ;
• du délai de purge du droit de préemption de la mairie.

À la suite de la signature du compromis de vente, il est possible de signer l'acte définitif de vente avant le délai des 3 mois. Pour ce faire, il est indispensable que les conditions suspensives aient été réalisées et que le notaire chargé du dossier ait effectué toutes les démarches nécessaires. L’allongement du délai prévu est également possible dans le cas où l’acquéreur aurait besoin de temps supplémentaire pour obtenir un prêt immobilier. Notez que si l’acheteur peut prolonger ce délai, ce dernier ne peut pas dépasser 18 mois. Enfin, pour que l’acte reste valable malgré tout, il convient de rédiger et signer le contrat chez un notaire. 

À retenir : après la signature d’un compromis de vente, un acquéreur bénéficie de 10 jours pour renoncer à l’achat. Le délai de rétractation est soumis à des conditions précises et ne s'applique pas automatiquement, d’où la nécessité d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier.